不動産事業の方向性を如何に決めて行くか
2022年11月19日
GOLD STAGE 中島です。
１１月も早いもので半ばを過ぎました。
令和４年もあっという間に終わりそうです。
先日、お付き合いのある業者の営業さんから、社員旅行で伊豆へ行った際の
お土産をいただきました。
うなぎパイです。
横浜では中々買う機会もないので、いただいた時に食べる位ですが
美味しいですよね。
さて、今回はお客様の「不動産事業を行う方向性」について。
弊社には、１棟目の大家さん予備軍のお客さまが、多くいらっしゃいます。
皆さん、色々な書籍やネットで情報収集を行っている様で、ご接客の際は
たくさんのご質問をいただきます。
新築か中古か？
〇〇率が〇％無いとだめだ
先輩大家さんが、土地から買って建てたので自分もその様に。
まぁ、色々な条件や数値、〇〇率とか私が知らない事も含め、皆さま本当に
良く勉強されています。
私は「情報収集」は賛成派ですので、私自身も皆さまが読んでいる本や
ネット情報は、なるべく目を通しています。
今回は、そのうちの「方向性」についてです。
私が考えるに、たくさんある条件の内、「変えられるもの」と「変えられない
もの」があると思います。
「変えられるもの」とは、新築中古や駅、間取りなど「自分で決めた条件」
です。
「変えられないもの」は、「予算・金融機関（利用できる）」だと考えます。
最近、S銀行は融資の窓をだいぶ広げてきて、取り組みが出来るお客さまが
増えてきました。
金利も１．５％を下回る場合もあり、非常に安いです。
R銀行も、先日承認を得たお客さまは、１．０７５％と、住宅ローン並みに
低い条件でした。
しかし、利用には大きな条件があり、なかなか条件をクリアできる方は
いらっしゃいません。
銀行が決めている条件を満たさないと、一生懸命金融機関を調べて、金利が
低い所を探しても、申し込みすら受け付けてくれません。
金融機関は「どこを使いたいか？」ではなく、「どこが使えるか？」なのです。
この「使える金融機関」の選択が結構厄介で、HPに記載して
ある条件を、最低限満たしたお客さまでは、まず通りません。
O銀行は、収益不動産の融資では、第一選択肢となる事が多い
ですが、HPでは「年収５００万円以上、年齢２０歳以上」と
記載してありますが、９９％通りません。
先日お申し込みをしようとした「２７歳」のお客様は、若すぎるとの
判断で断られました。
融資条件は、金融機関内部で毎月変動しています。
この「融資条件」を、物件や仲介業者のせいにする方が多いの
ですが、これは「お客さま属性」に依る所が大きいです。
銀行内部も、営業担当者がおりまして、日々人が処理・審査を
しています。
収益不動産の案件は、住宅ローンと違って「個別案件」で進み、
毎回、買主属性・物件属性・情勢などを考慮して出してくるので、
Aの時期（年収、５２０万、５８０万、５１０万）の申し込みが
合った場合、３案件通るが、
Bの時期（５８０万、８８０万、９２０万）の申し込みがあった
場合に５８０万が落ちる、と言う事が起こるのです。
この様に、全体的な流れに審査（銀行内の）基準が流されて動く
ので、今はＯ銀行だと年収１０００万円以上でないと、安心して
申し込めない、そんな事もあるのです。
また、銀行には物件に対する条件もあります。
多くは「耐用年数」に対するものですが、その耐用年数に対する
制限が厳しい為、中古物件の申し込みが難しくて、新築でなければ
なかなか利用が出来ないのに、
新築は嫌だ、中古が良い。でも〇〇ファイナンスは金利が高いから
だめだ。と、仕組みを良く理解せずに決めつけてしまう方も多いです。
・新築＝安い金利で長い融資が借りられる。
・中古＝高い金利で融資期間は短めになる。
この様な「大前提」を理解して、その中で自分の方向性を見つけて
行く必要があるのです。
新築
家賃設定が高い。業者が利益を抜いているので損だ。
中古
家賃は築年数が経過しているので下がりにくい。
RC造
丈夫で長持ち。価値が下がりにくい。
この表に「イメージ」で決めつけてはいけません。
上記を理由に、方向性を決めたり嫌がってしまってはダメです。
上記を理由に、方向性を決めたり嫌がっても良い人は、現金で物件を
購入できる人です。
自分の属性や資産状況で、どの価格帯のどんな物件が購入可能かを、
良く理解して、その中で自分の方向性に「近い」物件を購入する事が
良い「大家さん１年生」に向けての第一歩ではないでしょうか？
不動産は専門のパートナーが必須です。
資産形成・資産売却は、是非弊社へご相談ください。
