都内の安い管理会社みつけた！
2022年10月11日
GOLD STAGEの中島です。
また、暑い日も過ぎ、そろそろ涼しくなって参りましたが、
いかがお過ごしでしょうか？
この季節は意外に風邪に注意の時期で、寝るときはお風呂上がりで
暑く、明け方は涼しいですので。
私は特に喉が弱く、昔から風邪やインフルに罹りやすく、喉の
ケアには気を使っております。
最近のお気に入りは「はちみつ紅茶」です。
ほんのり甘く、喉に優しい。是非これからの季節、お試し
ください！
今回は、「安い管理会社」について。
管理会社を紹介すると、月の管理料の話になりますが、通常は
月家賃の５％です。
安い管理会社だと、３％でやってくれる場合があるかどうか。
弊社でご契約をいただいたお客さまは、購入物件に管理会社が
ついていない場合、若しくは引継ぎが必須では無い場合、物件所在に
近い管理会社をご紹介しております。
先日も、一件ご紹介をさせていただき、話が進んでいたのですが、
買主さまより「安い会社が見つかったから、そっちにします！」と
連絡が入りました。
弊社は管理に関しては、依頼された時しかお受けしないので、特に
どの会社でも良いのですが、このケースは神奈川南部の物件に対して
管理会社が「都内」でした。
聞くと「年間５万円で管理をやります」との事。
管理会社は、日頃の現場管理はもちろん、問題が発生した場合や
入退去の時に、力を発揮します。
都内から担当者が現場に急行する事はありません。
遠いので、時間もお金も掛かるからです。
管理会社は「客付」もします。
都内の管理会社では、遠方の客付はかなり弱くなります。
それは、基本インターネット集客であり、レインズ登録での
客付になるからです。
※自社では客付しない。
物件に近く、何かあった場合に担当者がすぐに駆け付けられて
退去が出たら、「来店客」へ積極的にアプローチできる物件近くの
管理会社の方が、断然良いのです。
それを５％で「自社管理物件として日頃気にしてくれる」事は、大変
大きなポイントです。
客付は、「両手、片手」と媒介業者の数で手数料が変わってしまうので
都内の業者が「レインズ」に片手物件を掲載しても、地元の業者は
あまり客付はしません。
やはり、「両手」で決まる「自社管理物件」を優先的に客付してしまう
のです。
※これは「基本的な」話で広告料等の話は今回加味していません。
また、管理会社は「退去予定」が事前に分かるので、退去予定の物件を
相当早い段階で、次のお客さまへご紹介もするので、空室リスクも軽減
出来ます。
工事部を持っている会社も強いです。
工事部の担当者が、現場に出向いて簡単な修繕交換はその場で完了しますが、
遠方の管理会社では、現地確認に時間が掛かったり、外注に出すのでその分
修繕交換金額が上がってしまいます。
遠方の安い管理会社は、それら工事で利益を得る場合も多いのです。
安い＝安い分、何か足りない
安いと思ったら、実は合計金額でみると割高だった。
これらは、ある意味自然の摂理ではないでしょうか？
ブログ「あっという間の一年でした」で、遠方の管理会社が何もしていなかった
事が弊社に管理を任せた段階で判明した例が載っています。
https://www.gs-profit.net/blog/blog20220128/
金額だけで「安いとこ見つけた！」、「あそこ安くやってる！」
この様な判断基準のオーナーさまは、まずちゃんと管理会社にお願い
してみて、その結果、色々な会社へ頼んでみては如何でしょうか？
不動産は専門のパートナーが必須です。
資産形成・資産売却は、是非弊社へご相談ください。
