積算価格高めの物件と、実勢価格の関係
2021年11月27日
GOLDSTAG 中島です。
先日までは、自宅で一日中 除湿器をフル稼働しておりましたが、最近は
ちょっとスネの辺りがカサカサ、ピリピリしてきました。
乾燥の季節の到来です。
暑くてジメッているのも嫌ですが、お肌の乾燥の時期はまた、嫌な
ものですね。
さて、今回も弊社のお客さまから、良く聞くワードのご紹介です。
「この物件、積算はどれくらいですか？」
「積算価格８０％以上の物件で・・・」 などなど。
この様に、「高積算」のお声は良く聞かれます。でも、なぜ皆さん
積算の高い物件をお探しになられるのでしょうか？
・先輩大家さんに、そう教えられた。
・積算の高い物件を買っておけば、数年後売却をする際に損しない。
何故か？と聞くと、この様なお返事をされる方が多いです。
※私はちがーぅ！とおっしゃる方は是非弊社までお越しください♪
そもそも積算とは、どの様なものでしょうか？
弊社の業界での積算は、「土地と建物の評価額」を指す事が一般的です。
特に、「金融機関」が、積算価格で物件の評価を出す訳です。
基準とするものは、土地であれば「路線価」等、建物であれば「再調達
価額」等を利用します。
従って、融資の組み方としては、
積算が６５％出た場合で、本人評価が物件に対して３０％出たとすると、
物件価格１００％＋諸費用約１０％としたら、足りない１５％が自己資金
となる訳です。
先日、某金融機関の担当者に、「何故、物件の評価を積算価格で出すのか？」
と聞いてみました。
だって、物件の価格の妥当性を調べるなら、不動産業者に聞くのが一番
リアルではないですか？
「このアパート、５０００万円で持ち込まれているのですが、５０００万円
位で売買されるものでしょうかねぇ」
こんな風に、数件の業者に聞くのが一番間違いないと思いませんか？
私が「何故金融機関は積算で評価するのか？要はこんな理由ですか？」
と担当者に聞きました。
「路線価は実勢金額よりも安いので、路線価等を「評価額」として積算
すれば、万が一の時に回収しやすいからですか？」と。
回答は「yes」です。
この様な数値である「積算評価」が、物件価格の８０％以上出る物件を
ご紹介して欲しい、これは果たして現実的なお話でしょうか？
問題になる事は、「実勢価格と積算評価の乖離」です。
意外かも知れませんが、お住まい（実需）の営業マンは、「積算」という
言葉を聞いた事がない方も多いと思います。
それは、「住宅ローン」の担保評価が「積算」を重視していない為で、
住宅営業を行っていて、日頃から「積算」と言う言葉は使われないのです。
収益不動産では、積算と言う言葉は飛び交います。
物件の売買には、「売主」「買主」「金融機関」の３者が関係します。
※融資を利用して購入する場合
この３者のバランスが合致した場合に売買が成立するのですが、積算という
指標は、３者のうちの「金融機関」の指標です。
この指標を「買主」が指標にする事で、「３者のバランス」は合致する
のでしょうか？
それが、「実勢価格と積算評価の乖離」に繋がるのでは、ないでしょうか？
ネットで調べると、すぐに出て参りますが、金額の違いは、
実勢価格＞公示価格＞路線価 この様な順序があります。
この一番高いとされる実勢価格に、一番低い路線価が近い物件を探す事は
現実的なお話でしょうか？
積算が８０％出る物件とのご要望ですが、そもそも路線価が公示価格の８０％
目安なのです。
でも、買っている人 居ますよ。
確かに可能性が無い、とのお話ではありませんが、その様な物件が
「皆さんの気にしている項目をクリアした状態」で出る事は、大変少ない
かも知れません。
実勢価格と積算評価の違いを実感するのに、一番分かりやすい方法は、
もしあなたが「お住まい」をお持ちの場合、ご自身の物件の土地建物の
評価証明を取得してみてください。
購入金額との差は、どれくらいですか？
先輩大家さんが、所有している物件の土地建物評価証明と購入金額の差が、
どれくらいあるか、見てみてください。
積算が８０％（若しくは８０％近い）物件が、どれくらいあるでしょう？
私は、「そんなもの無い！」と言っているのでは、ありません。
現実的では無いという事と、もしあった場合、１棟目購入で自己資金も
一般的、そして現金購入ではなく、融資を利用して購入する方が、その
希少な物件を購入できるチャンスがあるのでしょうか？
積算が８０％出る物件を買っておけば、２～３年で積算割れの分を回収でき、
それ以降は、危なくなったら損なく売り逃げられる。
その「理屈」は分かります。理屈は合っています。
経験則ですが、積算の高い物件は、価格の割に広い物件です。
価格の割に評価額が高い物件です。
言い方を変えると、広いのに安い物件。評価額が高いのに安い物件です。
そして、利回りが高い物件。
そんな物件を探し求める事は、あなたがこれから始める「不動産事業」の
世界において、現実的なお話でしょうか？
※ちなみに、某銀行担当者は「そんな〇ソ物件じゃ、積算出ても評価
出ませんけどね」、と笑っていました。
夢と未来・希望、これからの現実・実勢とのすり合わせ。
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