格安築古と新築一棟APとの葛藤
2021年10月28日
GOLDSTAGE 中島です。
朝だけではなく、日中も肌寒くなりましたね。
私は車通勤なので、快適に過ごせますが、電車通勤の方は蜜を避けて、
寒さ対策等、色々と対策が大変です。
さて、築古から始める派、新築（築浅）から始める派。
これは、永遠のテーマではないでしょうか？
もう既に１～２棟ご所有で、買い増しを検討している方は、どちらでも
良いと思います。
更に、現金で決済するCFが、既に取れている方は、尚更です。
５００万円で買った築古戸建てに何か重大な瑕疵があっても、買った金額
よりも数百万円値下げすれば、売り逃げる事が出来るからです。
しかし、築古か新築かで迷われている方は、たいていこれから不動産事業を
始められるサラリーマン大家さん（予備軍）です。
私は、この新米大家さんへは「新築（築浅）」をお勧めしています。
先日、私の登録している某社のメルマガで、この様なメールが来ました。
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安い築古か新築一棟か、どちらから始めるべきか？
それは、最も安い物件です。
なぜなら最も安全だからです、
更に、安くトラブルを学べるからです。
だから最安物件を買うことから始めるべきです。
安い物件は問題が山盛りです。
シロアリ被害、雨漏り被害、人口の少ない立地、駅から徒歩1時間等
「やはり安い物件は、初心者の手に負えない。不動産会社が勧めてきた
新築物件を借金して買おう！」
こんな風に考えてしまってはダメです。
初心者は問題だらけの激安空き家の投資から始めるべきです。
それが最も安全かつ最も儲かる道なのです。
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凄い内容だな、と思いました。
「安い物件を勧める会社」って、なんか安心感がありますね。
また、「え？そうなの？？」と、突飛な内容のサムネやお題は、目を惹きます。
私の考えですが、
・安い物件＝安全な物件
これは、投資金額が少なければ、その後に出費があってもトータルで安く
済む。と言う事でしょうが、間違いです。
トラブル解決の金額が「トータルで安く済む保証」は、ありません。
・シロアリ被害、雨漏れ被害
どちらも「修復不可能」の場合もあります。雨漏れは原因が分からない事も
しばしば。この様な問題は、初心者の手におえる問題ではありません。
・人口の少ない立地、駅から徒歩１時間など
この様な問題を、物件に付加価値を付けて解消して行けるには、経験が
必要です。初心者は、リフォーム会社や管理会社の言う通り、出費に出費を
重ねて余計な工事などをしてしまうのがオチです。
・借金して買おう！＝ダメ
そもそも不動産事業の良い所は、自己資金を越えた「投資」を、銀行融資を
利用して行える事が、強味なのです。
※上記、「私の考え」として、簡単な概要です。
不動産事業を、DIYの延長で考えている人は、非常に危険です。
上記危険負担に納得して、DIYをしながら色々と学んで行く。
これで良い場合、それは
実需（自分の住まいとして）で購入する場合だと考えます。
不動産事業は、事業です。
・購入から運営にあたり、「税金や確定申告・決算」などの事
・賃貸経営にあたり、「客付、退去、一年の動き、管理会社・保証会社の選定
保険関係、入居中・退去時のトラブル解決」などの事
・次物件の購入にあたり、「事業計画の作成や既存物件の収益性向上・修繕費割合」
などの事
・その他、大家としての勉強など
この様に、「問題だらけの激安空き家」を買ってしまっていては、他にやらなくては
いけない事は、たくさんあるのに、出来ません。
一番最初に学ばなければならない事を、学ぶ時間が取れません。
これから、収益不動産を買って、大家として副収入を得ていくと考えている
「サラリーマン」をやっている方は、問題だらけの物件を買ってしまって、
遊んでいる暇はないはずです。
他にもやるべき事は、山ほどあるのです。
不動産事業を始めるために、５００万円貯めて、例えば１０万円でとんでもない
物件を買えたとしましょう。
その物件の修理に半年から１年掛け、３～４００万円掛けて、問題解決して、
賃貸募集して。
皆さんには、そんな時間的余裕・金銭的余裕がありますか？
また、危険を冒す勇気はありますか？
私が冒頭に「CFが回っている人は良いんじゃないですか？」と書きました。
CFが回っていたら、時間もお金もあるでしょうから、お金を掛けてトラブルを
学んでも良いと思います。
１０万円で買って、トラブル修理に３００万円掛けても、最悪１００万円で
売ってしまって、３００万円＋αの赤字で済みます。
CFが回っていたら。
年間数百万～１千数百万円のCFがあれば、３００万５００万円も勉強代として
割り切れるでしょう。
でも、頑張って貯めた５００万円と大切な時間が、一気に吹っ飛んでしまったら
再起するのに、何年掛かりますか？
不動産事業は、株やFXと違って、ギャンブル性が「低い」事が、メリットの
はずではないですか？
「問題だらけの激安空き家」を、セミナー受けて、始めてしまっても、誰も
保証はしてくれません。
あくまで、「自己責任」です。
セミナー主催会社の紹介する「リフォーム会社、士業」の方々が儲けて終わり。
どうしようもない物件を抱えてしまって困っているオーナーから、どうしようもない
物件を買わされて終わり。
その不動産会社は、どうしようもない物件を抱えてしまって困っているオーナー
からは、感謝されて報酬も受け取るでしょう。
ただ負の遺産を、何も知らない新米大家に押し付けているだけです。
不動産事業は、目先の「利回り」に惑わされる事なく、しっかりとした物件を
買う事から、始まります。
それらで、「本業をしっかりとこなしながら」副収益を上げていく事が、初期の
不動産事業には大切な事なのです。
この様に、突飛な提案や高い利回り、お買い得感などで「新米大家さん」に
提案する不動産会社は、信頼できるパートナーになり得るのでしょうか？
不動産は専門のパートナーが必須です。
資産形成・資産売却は、是非弊社へご相談ください。
