その動画、参考になってますか？？
2021年08月25日
GOLDSTAGE 中島です。
猛暑日が続きますね。
信号待ちで日に当たっていると、体力が削られるのが分かる年頃に
なりました。 日光って、疲れますね。
ここしばらく、新型コロナを懸念して、休日は自宅で過ごす事が多くなりました。
仕事の勉強を兼ねて、色々な不動産事業関連の動画も、多く観ます。
正直、非常に為になるものもあれば、開いた口が塞がらなくなるものも
あります。
ある動画の特集
ここ最近、金融投資で数千万を手に入れて、会社をFIREした人。
株などは、資産変動が激しいので、不動産事業で安定した収入を得たいが
不動産は素人なので、どの様な物件が良いか教えて欲しい。
この様な内容だったと思います。
先輩大家さんが二人
一人は「築古の一戸建て」を現金で、１０００万円未満で購入を勧めます。
とのお話しでした。
「地方などを探せば利回り２０，３０％以上も可能」と。
もう一人は、「一棟アパート」を、融資を借りて購入を勧めます。
とのお話しです。
自分もこの数年で、数億の融資を引いており、不動産事業のだいご味は
自己資金を超えた「レバレッジ」を利かせて行える事である、と。
このお二人の話は、どちらも夢のあるお話ですし、何せ「経験談」ですから
嘘ではありません。
築古戸建てで、２～３年で回収して行き、どんどん所有戸数を増やして、
１０年もすれば、毎年手残り１，２千万も可能です。
また、融資を数億引いて２，３棟のアパートを所有すれば、インカムゲインは
もちろん、１０年後～のキャピタルゲインも、しっかりと見込みが立ちますね。
人の記憶は、この様に興味のある個所に集中します。
従って、弊社にはこの様な話を聞いて、自分もやりたい！というお問い合わせが
非常に多いです。
・築古戸建てを格安で買って！
・一棟アパートをフルで引いてー、積算出るやつー！
と。
まず、現金で１０００万円以下の「地方」の戸建を買って、ＤＩＹして賃貸に
出す。は、文章で読むと簡単ですが、実際にはこれから不動産事業をしようと
考えている「大家さん予備軍」の方には無理です。
・ＤＩＹは考えている程、簡単ではない。仕上がりは基よりスピードも
必要です。
仕上がり＝ただで貸すのではなく、賃料を頂く商売です。商売なりの仕上がりが
必要です。
スピード＝家一棟、ＤＩＹするとどれだけ時間が掛かるか、中々現実的に
考えられないでしょう。素人が地方へ休日に出かけて行ってやると、何年
掛かるか分かりません。 専業大家さんになって、地力を付けてから、
一日中ＤＩＹが出来るようになって始めるか、お金を掛けてちゃんと業者に
任せるのが良いです。
そもそも、そんな戸建が数百万で買えるエリアの物件は、入居者付に非常に
苦労します。 田舎だったり・前面道路が階段だったり。
数百万の戸建のお問い合わせで、現地ご案内をさせて頂くと、たいていは
「こんな所、借りる人いませんよね？」と言われます。
違うんです。数百万で戸建を買って利回り数十％出している人は、そんな
誰も買わないような物件を買っているんです。
もう一方、融資を引いて、１棟アパートを買う。
数年前までは実際に融資が出ました。
従って、「フルで数億引いて・・」と言う人は、本当に結構な人数いらっしゃいます。
数年前なんて、最近なので、その様な大家さんは実在します。
自己資金１００万円で、１億５０００万円の一棟ＲＣ買いました！って人が
実在します。
でも、今は無理です。
相当資産背景の良い方で、物件の１００％融資が限度でしょう。
諸費用は自己資金です。 諸費用と言ってもアパートなどの不動産事業物件は、
グロスも大きいので、５～８００万円ほど掛かるケースも良くあります。
この動画の相談者は、「ＦＩＲＥした方」です。
ＦＩＲＥとは、Financial Independence, Retire Earlyの頭を取った言葉で
要は「金銭的自立＆早期退職」です
レバレッジを利かせて、ご自身が良い利回りを上げているので、その方にも
勧めます！と言っていたのですが、動画の後半で突っ込まれていました。
「早期退職（無職）していても融資は使えるのですか？」
そうです。数千万円持っていても、初心者大家さんは無職では融資は引け
ません。
従って、私の考え・アドバイスはこのお二人とは違います。
詳しくは、ご面談でお話をさせていただきます。
不動産事業は専門のパートナーが必須です。
資産形成・資産売却は、是非弊社へご相談ください。
